Jak rozliczyć najem mieszkania na zasadach ogólnych?

Rozliczenie najmu mieszkania na zasadach ogólnych jeszcze do niedawna pozwalało na uwzględnianie kosztów i korzystanie z kwoty wolnej od podatku. Od 2023 roku prywatni właściciele mieszkań nie mają już tej możliwości i muszą stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Poznaj, jak w praktyce wygląda ten proces po ostatnich zmianach prawnych i podatkowych oraz jakie są Twoje obowiązki jako wynajmującego.

Zmiany w rozliczaniu najmu prywatnego

Począwszy od 2023 roku rozliczenie najmu mieszkania na zasadach ogólnych zostało całkowicie wyeliminowane w sektorze prywatnym. Obecnie obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który obejmuje wszystkich prywatnych wynajmujących nieprowadzących działalności gospodarczej. Tym samym dotychczasowa forma opodatkowania na zasadach ogólnych, umożliwiająca odliczanie kosztów oraz wspólne rozliczanie z małżonkiem, nie jest już dostępna dla tej grupy podatników. Zmiana wyklucza także stosowanie kwoty wolnej od podatku czy amortyzacji nieruchomości.

Kluczowe elementy rozliczenia najmu w 2025 roku

Od 2024 roku i w perspektywie 2025 roku właściciele mieszkań muszą stosować ryczałt od przychodów. W tym modelu decydujące jest prowadzenie ewidencji przychodów z najmu, w której zapisywane są wszystkie wpływy od najemców. Istotne są stawki podatkowe: 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki tej kwoty (odpowiednio 200 000 zł w przypadku małżonków rozliczających się wspólnie). Brak możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodu oznacza, że podatek płacony jest od kwoty brutto wpływającej od najemcy, niezależnie od poniesionych wydatków, takich jak remonty czy opłaty eksploatacyjne.

Podatek od najmu należy odprowadzić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Dodatkowo konieczne jest złożenie rocznego zeznania podatkowego PIT-28 za dany rok, uwzględniając wszystkie przychody z wynajmu. Odpowiednia stawka podatku musi zostać zastosowana zgodnie z wysokością osiągniętego przychodu w danym roku podatkowym.

Prowadzenie ewidencji przychodów

Każdy wynajmujący zobowiązany jest do prowadzenia ewidencji przychodów z najmu. Zapisywanie każdej transakcji najmu to warunek konieczny rozliczenia podatku wg ryczałtu. Ewidencjonowanie wszystkich otrzymanych kwot od najemców pozwala nie tylko ustalić prawidłową podstawę opodatkowania, ale także kontrolować, czy nie została przekroczona roczna granica 100 000 zł (lub 200 000 zł przy wspólnym rozliczeniu małżonków), po której obowiązuje wyższa stawka podatkowa. Brak staranności i odnotowania wszystkich przychodów może grozić sankcjami podatkowymi.

Formalności i wymogi prawne najmu

Aktualne przepisy wprowadzają szczególne zobowiązania dla wynajmujących. Najważniejsze zmiany to obowiązek pisemnej umowy najmu, która stanowi formalną podstawę rozliczenia podatku. Umowa powinna zostać zawarta przed przekazaniem nieruchomości. W 2025 roku minimalny okres wynajmu wynosi co najmniej 12 miesięcy. Nowe regulacje ustanawiają także limity dotyczące częstotliwości i zakresu podwyżek czynszu oraz gwarantują ochronę najemców przed eksmisjami bez podstawy prawnej. Te zmiany zwiększają transparentność i bezpieczeństwo obu stron stosunku prawnego wynajmu mieszkania.

Podsumowanie najważniejszych obowiązków wynajmującego

Terminy podatkowe i prawidłowe stawki podatku to podstawowe aspekty rozliczania najmu w nowym systemie. Wynajmujący mają obowiązek co miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca, opłacić ryczałt od uzyskanego przychodu oraz złożyć roczne zeznanie podatkowe PIT-28. Brak możliwości rozliczania kosztów sprawia, że większość wydatków związanych z nieruchomością nie obniży podstawy opodatkowania. Należy pilnować granicznych progów podatkowych i prowadzić dokładną ewidencję każdej wpłaty od najemców. Ponadto wynajmujący powinni zadbać o sporządzenie i przechowywanie pisemnej umowy najmu z minimalnym okresem na 12 miesięcy oraz stosować się do nowych zasad podwyżek czynszu i ochrony najemcy.