Gdzie płacić podatek od najmu, jeśli wynajmujesz mieszkanie?

Gdzie płacić podatek od najmu, jeśli wynajmujesz mieszkanie? W 2025 roku najem prywatny w Polsce opodatkowany jest wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to brak możliwości wyboru podatku według skali czy podatku liniowego przy rozliczaniu wynajmu prywatnego mieszkania [8][3]. Podatek należy wpłacać do właściwego urzędu skarbowego wraz z prowadzeniem szczegółowej ewidencji przychodów z najmu [4][3].

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych — zasady ogólne

W 2025 roku przychody z najmu prywatnego opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, niezależnie od typu najmu (długoterminowy, okazjonalny, krótkoterminowy). Nie ma możliwości wyboru innej formy opodatkowania, takiej jak podatek według skali czy liniowy, co stanowi istotną zmianę względem lat wcześniejszych [8][3].

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to uproszczona forma rozliczania podatku polegająca na opodatkowaniu całości przychodu z wynajmu, bez odliczania kosztów uzyskania przychodu [3][4]. W praktyce oznacza to, że do opodatkowania bierze się każdą kwotę czynszu i powiązanych opłat przekazanych przez najemcę, stanowiących przychód podatnika [5][3].

Stawki podatku oraz progi w najmie prywatnym

Podatek od najmu w 2025 roku rozliczany jest według dwóch stawek: 8,5% — dla przychodów nieprzekraczających 100 000 zł w skali roku oraz 12,5% — od nadwyżki ponad limit 100 000 zł [2][3][7]. Każda kwota uzyskana z tytułu najmu powinna być na bieżąco monitorowana, aby w przypadku przekroczenia progu zastosować wyższą stawkę podatku dla odpowiedniej części przychodu [2].

W przypadku rozliczania podatku ryczałtem nie istnieje możliwość pomniejszenia przychodu o żadne wydatki związane z wynajmem, takie jak remonty, media czy zarządzanie nieruchomością [3][4]. Ta zasada ma bezpośredni wpływ na rentowność inwestycji w najem, ponieważ wszelkie koszty pozostają ponoszone wyłącznie przez właściciela i nie są uwzględniane podatkowo [3].

Procedura rozliczania podatku od najmu — terminy i dokumentacja

Osoba uzyskująca przychody z najmu prywatnego powinna prowadzić ewidencję przychodów oraz odpowiednią dokumentację, obejmującą umowy najmu oraz potwierdzenia wpłat [4]. Podatek należy wpłacać w postaci zaliczek miesięcznych lub kwartalnych (dla uprawnionych), do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód [3][4].

Rozliczenie roczne następuje na druku PIT-28, gdzie wykazuje się łączne przychody oraz wylicza należny podatek zgodnie z obowiązującymi stawkami [3]. Przy wyborze najmu okazjonalnego lub najmu krótkoterminowego do podatku mają zastosowanie identyczne stawki i zasady, choć mogą pojawić się dodatkowe wymogi formalne wynikające z charakteru umowy [6][3].

Najem prywatny a działalność gospodarcza — rozgraniczenie przychodów

Przychody z najem prywatnego opodatkowane ryczałtem są rozliczane osobno od potencjalnych przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej [8]. Limit 100 000 zł dla stawki 8,5% odnosi się wyłącznie do przychodów z najmu prywatnego i nie jest sumowany z przychodami z innej działalności gospodarczej podatnika [8][2].

Obowiązujące przepisy precyzyjnie rozgraniczają te dwie kategorie, dlatego bardzo istotne jest prawidłowe zakwalifikowanie rodzaju najmu i prowadzenie rozliczeń zgodnie z faktycznym źródłem przychodu [8][3].

Najem krótkoterminowy i okazjonalny — aspekty podatkowe

W 2025 roku również najem krótkoterminowy oraz najem okazjonalny stosują te same stawki i zasady ryczałtowe co tradycyjny najem prywatny [6][3]. Istotna pozostaje forma administracyjna i ewentualna konieczność dopełnienia dodatkowych formalności (szczególnie dla najmu okazjonalnego), jednak pod kątem podatkowym wszystkie te przychody sumują się do oceny przekroczenia limitu 100 000 zł i właściwej stawki podatku [6][3].

Przygotowanie do rozliczeń i ewidencji najmu

Aby prawidłowo wyliczyć podatek od najmu w 2025 roku należy prowadzić na bieżąco ewidencję przychodów z tytułu najmu (czynsze, opłaty, inne dochody powiązane z umową najmu) [4][3]. Kluczowe jest monitorowanie wysokości łącznych przychodów, zwłaszcza w sytuacji, gdy mogą one zbliżać się lub przekroczyć próg 100 000 zł rocznie, by poprawnie zastosować wyższe opodatkowanie od nadwyżki [2][7].

Szczególną uwagę należy zwrócić na kompletność dokumentacji, zarówno dla potrzeb podatkowych (PIT-28), jak i ewentualnych kontroli skarbowych. Wszelkie błędy w ewidencji bądź opóźnienia w płatnościach podatku mogą skutkować dodatkowymi sankcjami finansowymi oraz postępowaniem wyjaśniającym [4][3].

Wpływ zmian na opłacalność najmu i inwestycji

Zmiana ustawodawcza, ograniczająca rozliczanie najmu prywatnego wyłącznie do formy ryczałtu, redukuje możliwości optymalizacji podatkowej poprzez uwzględnianie kosztów uzyskania przychodu [3][1]. Dla wielu inwestorów oznacza to, że kalkulacje rentowności inwestycji w nieruchomości nie zawsze pokrywają się z aktualnymi warunkami rynkowymi, gdyż nie można odliczać wydatków poniesionych na remonty czy wyposażenie [3][4].

Konsolidacja zasad opodatkowania w latach 2023–2025 powoduje większą przejrzystość, lecz jednocześnie podnosi znaczenie prawidłowego prowadzenia ewidencji oraz świadomości podatkowej wśród wynajmujących [7][3].

Podsumowanie i praktyczne wskazówki

W 2025 roku każdy wynajmujący mieszkanie prywatnie w Polsce opłaca podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych — według stawek 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty [2][3]. Nie jest możliwe uwzględnianie kosztów ani wybór innej formy opodatkowania dla najmu prywatnego [3][4]. Kluczem do prawidłowego rozliczania podatku jest ewidencja przychodów, monitoring limitu 100 000 zł, terminowe wpłaty zaliczek oraz rozliczenie roczne PIT-28. Należy zwracać uwagę na specyfikę umów (zwłaszcza najmu okazjonalnego i krótkoterminowego) i odpowiednią dokumentację [6][4]. Przed podjęciem decyzji warto śledzić bieżące interpretacje przepisów lub konsultować się z doradcą podatkowym [3][4].

Źródła:

• [1] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
• [2] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/
• [3] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
• [4] https://helpfind.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania
• [5] https://edinvest.pl/dla-kupujacych/podatek-od-wynajmu-mieszkan/
• [6] https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-najmu-okazjonalnego-i-krotkoterminowego-wszystko-co-musisz-wiedziec-w-2025-2026-roku,6603d2
• [7] https://www.e-pity.pl/pit-28/stawka-ryczalt-najem-2018-ponad-100-tysiecy/
• [8] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego