Jak rozliczyć pit za sprzedaż mieszkania zgodnie z przepisami?

Sprzedaż mieszkania wiąże się z obowiązkiem rozliczenia podatku dochodowego PIT, jeśli zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Obowiązek ten spoczywa na sprzedającym, a kluczowe zasady wynikają bezpośrednio z przepisów podatkowych i są stale kontrolowane przez organy skarbowe [1][3].

Opodatkowanie sprzedaży mieszkania – najważniejsze zasady

Opodatkowaniu PIT w wysokości 19% podlega wyłącznie sprzedaż nieruchomości dokonana przed upływem 5 lat kalendarzowych, liczonych od końca roku, w którym nastąpił zakup lub wybudowanie lokalu [1][3]. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości ustalany jest jako różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztami jej nabycia oraz udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość mieszkania, na przykład poniesionymi podczas remontu [1][2][4].

Jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie 5 lat od końca roku nabycia (np. nabycie w lipcu 2021 r. – okres 5 lat kończy się 31 grudnia 2026 r.), podatnik automatycznie zostaje zwolniony z podatku PIT z tego tytułu [1][3].

Ulga mieszkaniowa – jak skorzystać ze zwolnienia z PIT?

Ulga mieszkaniowa przewiduje zwolnienie z podatku PIT, gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Aby móc skorzystać z ulgi, środki muszą zostać wydane w terminie do 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonana została sprzedaż [2][4]. Wydatek ten należy odpowiednio udokumentować.

Za cele mieszkaniowe uznaje się nie tylko zakup nowej nieruchomości czy budowę domu, ale także remont, rozbudowę, spłatę kredytu hipotecznego, a także wydatki na meble czy sprzęt AGD niezbędny do codziennego użytku [2][4]. Od 2026 roku mają obowiązywać dodatkowe ograniczenia: ulga nie będzie obejmować wydatków na nieruchomości przeznaczone pod wynajem ani cele inwestycyjne – urzędy będą szczegółowo weryfikować realność potrzeb mieszkaniowych podatników [5][6][7].

Obowiązek rozliczenia PIT – deklaracja PIT-39

W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat podatnik jest zobligowany do złożenia deklaracji PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po dacie sprzedaży, niezależnie od tego, czy faktycznie uzyskał dochód, czy sprzedaż zakończyła się stratą lub została objęta ulgą mieszkaniową [3][7][8].

Rozliczeniu przez PIT-39 podlegają wszystkie nieruchomości nabyte po 31 grudnia 2016 roku. W przypadku transakcji przeprowadzonych po 1 stycznia 2019 r., okres 5 lat liczony jest zawsze od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości [4]. Jeśli od nabycia minęło 5 lat, nie ma obowiązku składania PIT-39 [1][3].

Krok po kroku: jak rozliczyć PIT po sprzedaży mieszkania?

Procedura obejmuje kilka logicznych etapów:

• Ustalenie przychodu i kosztów uzyskania przychodu: Przychód to cena uzyskana ze sprzedaży. Koszty obejmują wydatki na nabycie nieruchomości (zakup, opłaty notarialne, podatek PCC) oraz udokumentowane nakłady modernizacyjne, remontowe zwiększające wartość mieszkania [1][2][4].
• Obliczenie dochodu do opodatkowania: Dochód = przychód – koszty nabycia – nakłady [1][2].
• Podatek 19%: Stawka podatku PIT od uzyskanego dochodu wynosi 19% [1][3][4].
• Wypełnienie i złożenie deklaracji PIT-39: Termin złożenia formularza to 30 kwietnia roku po sprzedaży [3][7][8].
• Jeśli korzystasz z ulgi mieszkaniowej: W ciągu 3 lat ponieś wydatki zgodnie z celami mieszkaniowymi i odpowiednio je udokumentuj [2][4].

Obowiązek rozliczenia zawsze ciąży na sprzedającym. Przeniesienie własności nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego wymaga rozliczenia przez każde z małżonków proporcjonalnie do wielkości udziałów, nawet jeśli rozliczenie następuje jedną wspólną deklaracją [3][4].

Szczegóły podatkowe i wymogi dokumentacyjne

Wszystkie koszty nabycia i nakłady muszą być dokumentowane rachunkami, fakturami oraz umowami, na podstawie których nabyto składniki majątku. Przykładowo do kosztów zalicza się: cenę nabycia, podatek PCC, wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz wydatki remontowe poniesione i udokumentowane [1][2][4].

Podatnik, który zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien zgromadzić i przechowywać wszelkie rachunki i faktury potwierdzające realizację wydatków mieszczących się w zakresie własnych potrzeb mieszkaniowych w przewidzianym terminie [2][4][7].

Wyjątki, najczęstsze błędy i kontrole

PCC z tytułu zakupu płaci wyłącznie nabywca na rynku wtórnym; dla sprzedającego jest to wydatek kwalifikowany do kosztów uzyskania przychodu [3][4]. Ulga mieszkaniowa przewidziana jest wyłącznie dla osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami [4].

Od 2026 roku pojawią się dodatkowe ograniczenia: ulga mieszkaniowa będzie przysługiwać wyłącznie na realne potrzeby mieszkaniowe oraz nie obejmie zakupu nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Organy podatkowe będą weryfikować zgłaszane wydatki i sprawdzać ich związek z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi podatnika [5][6][7].

Podsumowanie – najważniejsze kroki i terminy

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wymaga złożenia deklaracji PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, obliczenia dochodu (cena sprzedaży minus koszty nabycia i udokumentowane nakłady) oraz opłacenia podatku 19% od tego dochodu [1][3][4]. Możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej pozwala uniknąć podatku po spełnieniu ścisłych warunków wydatkowania przychodu na realne potrzeby mieszkaniowe do 3 lat od zakończenia roku sprzedaży [2][4][5][6].

Nieprzestrzeganie zasad i brak odpowiedniej dokumentacji może skutkować utratą prawa do ulgi oraz sankcjami podatkowymi. Warto zatem przygotować się do rozliczenia sprzedając nieruchomość, zapoznając się z aktualnymi przepisami i dokładnie dokumentując wszystkie wydatki oraz rozliczenia [3][4][6].

Źródła:

• [1] https://radomskinieruchomosci.pl/blog/podatek-od-sprzedazy-mieszkania-aktualne-zasady-wyjatki-i-praktyczne-przyklady-na-nowy-rok/
• [2] https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/pit/pit/zwolnienia/6423196,ulga-mieszkaniowa-20252026-mozna-odliczyc-w-pit-wydatki-na-zakup-mieszkania-budowe-domu-remont-splate-kredytu-meble-i-sprzet-agd-jest-kilka-warunkow.html
• [3] https://murapol.pl/poradniki/podatek-od-sprzedazy-mieszkania-kiedy-trzeba-go-zaplacic-i-ile-wynosi
• [4] https://www.podatnik.info/program-do-pit/pit-39
• [5] https://www.youtube.com/watch?v=uueMbTMhVVg
• [6] https://rewersnieruchomosci.pl/rewolucja-w-uldze-mieszkaniowej-od-2026-roku/
• [7] https://ikidp.pl/blog/ograniczenie-w-uldze-mieszkaniowej/
• [8] https://atrium-nieruchomosci.pl/poradnik/jak-rozliczyc-sprzedaz-mieszkania-z-urzedem-skarbowym/