Wynajem mieszkania przez osobę fizyczną w Polsce podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – nie wolno wybrać innej formy rozliczania podatku od 2023 roku. Stawka podatku wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty, a podstawą opodatkowania jest całość przychodu, bez możliwości odliczenia kosztów. Podatek należy zapłacić do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu przychodu z najmu. W przypadku przychodu poniżej 3 000 zł rocznie nie ma obowiązku rozliczania podatku z tytułu najmu mieszkania [1][3][5][7][11][13][15].
Forma opodatkowania najmu mieszkania w 2025 roku
Najem prywatny, czyli niewykonywany w ramach działalności gospodarczej, może być rozliczany wyłącznie za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie nie można już wybrać opodatkowania według skali podatkowej ani podatku liniowego, co oznacza, że dla osób wynajmujących mieszkanie prywatnie jedyną dostępną opcją rozliczenia podatku jest ryczałt [1][3][5][7][11].
Przedsiębiorcy, prowadzący działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, mają wciąż możliwość wyboru innej formy opodatkowania – mogą korzystać ze skali podatkowej lub podatku liniowego, a także odliczać koszty uzyskania przychodu [4][5][6].
Stawki podatku i podstawa opodatkowania
Stawka podatku od wynajmu mieszkania wynosi 8,5% dla przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Podatkiem objęte są całość przychodów z najmu – zarówno czynsz, jak i wszelkie dodatkowe opłaty za media czy inne usługi przekazywane najemcy [1][2][3][5][11][15].
Podstawą opodatkowania pozostaje przychód brutto – nie można odliczać żadnych kosztów jego uzyskania. Oznacza to, że podatnik nie pomniejsza przychodu o poniesione wydatki na remonty, czynsz do wspólnoty, ubezpieczenie czy inne nakłady [1][3][5][7].
W przypadku posiadania kilku nieruchomości, z których uzyskuje się przychód z najmu, należy zsumować łączne przychody i na ich podstawie wyliczać podatek według odpowiednich stawek [4].
Procedura rozliczenia podatku od wynajmu mieszkania
Rozliczenie polega na sumowaniu miesięcznych przychodów z tytułu najmu i obliczaniu podatku według odpowiedniej stawki. Jeśli suma przychodów w danym roku przekroczy 100 000 zł, do tej kwoty stosuje się stawkę 8,5%, a do nadwyżki 12,5% [1][3][5][11][15]. Obowiązek uregulowania podatku powstaje do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik uzyskał przychód z najmu [1].
W przypadku najmu prywatnego nie występuje obowiązek prowadzenia księgi przychodów i rozchodów – wystarczy zachować dokumentację potwierdzającą osiągnięte przychody, np. umowy najmu lub potwierdzenia przelewu [13][6].
Jeśli przychód z najmu nie przekroczy 3 000 zł rocznie przysługuje zwolnienie z obowiązku rozliczenia podatku [13]. Nie jest także wymagane zgłaszanie najmu do urzędu skarbowego przed rozpoczęciem – należy jedynie rozliczyć przychód w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-28 lub PIT-36 [11][13].
Najważniejsze różnice przy najmie prywatnym i w ramach działalności gospodarczej
W przypadku najmu prywatnego nie przysługuje kwota wolna od podatku i nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu. Mogą z niego skorzystać wyłącznie osoby wynajmujące mieszkanie poza działalnością gospodarczą, a podatek płacony jest od pełnej wartości przychodu [5][1][3].
Dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu istnieje możliwość wyboru innych form opodatkowania, takich jak skala podatkowa czy podatek liniowy, z opcją odliczania kosztów oraz koniecznością prowadzenia stosownej ewidencji księgowej [4][6].
Terminy i formalności związane z podatkiem od najmu mieszkania
Podatek od wynajmu mieszkania należy uiścić do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu przychodu. Rozliczenie podatku odbywa się rocznie na podstawie deklaracji PIT-28 lub PIT-36. W przypadku najmu prywatnego nie istnieje wymóg wcześniejszego zgłoszenia najmu w urzędzie skarbowym – wystarczy dokonanie prawidłowego rozliczenia w zeznaniu podatkowym [1][11][13].
Poza wspomnianym progiem 3 000 zł rocznie zwolnień podatkowych w najmie prywatnym nie przewidziano, a całość przychodu podlega opodatkowaniu na zasadach ryczałtu [13].
Podsumowanie – jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zapłacić w 2025 roku?
W 2025 roku osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie prywatnie muszą rozliczać się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki. Podstawa opodatkowania obejmuje cały przychód z najmu bez możliwości odliczania kosztów. Podatek opłaca się do 20. dnia miesiąca po otrzymaniu przychodu i rozlicza w rocznym zeznaniu podatkowym [1][3][5][7][11][13][15].
Źródła:
- [1] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
- [2] https://www.compensa.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-ile-wynosi-i-kto-go-placi
- [3] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/
- [4] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
- [5] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
- [6] https://www.uniqa.pl/porady-nieruchomosci/podatek-od-wynajmu-mieszkania-jak-go-rozliczyc-ile-wynosi/
- [7] https://helpfind.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania
- [11] https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
- [13] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
- [15] https://www.pit.pl/pit-28/
inaczejofinansach.com.pl to miejsce stworzone z myślą o tych, którzy mają dość bankowej nowomowy, hermetycznych analiz i porad, które więcej komplikują niż wyjaśniają. Tutaj finanse nie muszą być nudne, zawiłe ani zarezerwowane wyłącznie dla specjalistów w garniturach. Łączymy rzetelność z lekkością, dane z interpretacją, fakty z codziennością.